Юридическое Бюро
Антроповы и партнёры

8-800-201-4964 (toll free)

НАША КОМПЕТЕНЦИЯ
  
  
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       

  Главная   ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦАМ   НЕДВИЖИМОСТЬ

НЕДВИЖИМОСТЬ


. . . .
При сделках с недвижимостью (покупка) есть три основных момента, которые могут содержать риски, это:

 1. продавец (дееспособность, правоспособность и его статус на наличие долгов, банкротство, кредиторы,  семейные обязательства и многое другое);

2. сам объект (история объекта на предмет юридической чистоты и безопасности, правоустанавливающие документы, способ получения собственности, статус объекта на наличие проблем и долгов и многое другое );

3. процедура сделки (оформление, регистрация, передача объекта, расчеты).

 

При сделках с недвижимостью (продажа) тоже есть не мало рисков, которые могут заключаются:

1. в непродуманном тексте договора и условиях договора влекущих риски для продавца;

2. в процедуре оформления, поскольку при определенных ситуациях важно нотариальное оформление вместо простой письменной формы договора;

3. при оформлении и фактической приемки-передачи объекта недвижимости;

4. при расчетах сторон в части обеспечения их безопасности

 

То есть обе стороны сделки всегда имеют свои риски.

Знать о них и исключить их необходимо - слишком велики цена и последствия бездействия. 


 

Поспешность, не внимательность, упущение даже на первый взгляд незначительного факта могут привести к тотальным последствиям – потери собственности.

 

Наши адвокаты и юристы участвовали в судебном процессе, по иску о признании сделки ничтожной, по прошествии 8 лет после самой сделки. По решению суда покупатель был лишен права собственности на квартиру, в которой жил с семьей более 8 лет по причине того, что при подготовке к сделке был упущено незначительное обстоятельство, относящееся к личности продавца.  

 

Таких катастрофических последствий покупателям можно и нужно было избежать, но этого не произошло.

 

Чтобы нечто подобное не произошло с вами (если вы покупатель или клиент риэлтора), предлагаем проявить должную осторожность и разумное опасение, принять любые меры к выявлению и исключению рисков.

 

Наши адвокаты и юристы предлагают вам воспользоваться услугой:

Составление отчёта по проверке рисков при покупке объекта недвижимости «Due Diligence», дью-ди́лидженс (англ.due diligence «должная добросовестность»).

Выполнение процедуры составления объективного представления об объекте недвижимости и продавцах этого объекта, то есть, независимый сбор объективной информации и экспертная юридическая оценка сведений о продаваемом объекте и его продавце. В целях - сформировать полное представление о возможных рисках на текущий момент и будущих кризисных ситуациях, которые могут проявиться после заключения сделки.

Включено в стоимость: консультации по дополнительным вопросам вытекающим из отчета, рекомендации по устранению рисков и необходимости получения дополнительных сведений, разъяснение безопасного порядка по оформлению сделки, расчетах и приемки-передачи объекта.


Стоимость – 17500 рублей за один объект недвижимости (возможна оплата в рассрочку).

 

Образец нашего отчета «Due Diligence» по реальной сделке (квартира) можно посмотреть - по запросу (сделка была совершена после устранения рисков, стоимость объекта составляла - 52 000 000 рублей)

Образец нашего отчета «Due Diligence» по реальной сделке (земля + дом) можно посмотреть - по запросу (сделка была совершена после устранения основных рисков по земельному участку)


Вопросы которые обычно интересуют заказчика услуги
по составлению отчета Дью-Дилидженс.


Есть ли смысл делать полную проверку объекта, если сделка будет через ипотеку банка и ее уже проверяет банк и страховая компания?

Мы отвечаем: да есть и так считают десятки наших клиентов заказавших у нас отчет Дью-Дилидженс.

Вот что отвечает сервис СБЕРбанка: - «Клиент уверен, что при ипотеке банк проверяет его объект, однако проверка банком проводится на предмет возможности регистрации перехода права и залога на объект недвижимости. Помимо этого нужен тщательный и глубокий анализ документов, истории переходов права и самих участников сделки».
Источник этого ответа: тут

Таим образом, банк кредитует конкретного заемщика и поэтому основная проверка происходит в отношении его самого и его платежеспособности.
Объект ипотеки проверяется, но как указано выше только на предмет наличия или отсутствия возможности перехода права на покупателя и последующей регистрации залога банка на этот объект.
То есть главные вопросы банка по объекту и сторонам сделки:
- объект не является долей от иного объекта недвижимости, то есть индивидуально обособлен, рыночная стоимость соответствует кредиту, технические характеристики не изменены и соответствуют документам (не учтенные перепланировки отсутствуют);
- объект свободен от обременений, не имеет запретов, арестов, залогов и прав третьих лиц.
- покупатель и продавец правоспособны и могут совершить сделку.

Значит, переход права на покупателя ничем не ограничен и соответственно залог будет зарегистрирован.
Это практически всё что интересует банк.

Страховая компания, которая часто привлекается по ипотечному кредиту, страхует риски связанные с заемщиком и его платежеспособностью, но не сам предмет ипотеки.

Поэтому провести дополнительную и максимальную проверку – это выбор разумного покупателя.

Есть ли смысл делать полную проверку объекта, если сделку сопровождает агентство недвижимости или риэлтор?

Наш ответ: да есть и так считают многие наши клиенты получившие наш отчет Дью-Дилидженс.
При этом 50% сделок наших клиентов уже сопровождали профессиональные риэлторы, которые понимают, что при таких сделках безопасность никогда не будет лишней.
И занимаясь своим функционалом по организации и регистрации сделки, успешный и квалифицированный риэлтор понимает, что не имеется никаких противоречий его работы с нашей работой по составлению отчёта Дью-Дилидженс.
Более того 25% наших клиентов были направлены к нам за услугой непосредственно от агентств недвижимости, которые разъясняют своим клиентам о необходимости обеспечения максимальной безопасности.

Что будет входить в отчет и услугу в целом?
В услугу всегда включено:
1) Отчет - это документ, оформленный по в формате PDF. 
2) Почти всегда от нас будут дополнительные вопросы и запросы документов по сделке для полноты информации.
3) Резюме по продавцу и по объекту сделки
4) Оценка по рискам и рекомендации по их устранению
5) Ответы на дополнительные вопросы заказчика по отчету
6) Изучение и анализ дополнительных документов полученных заказчиком
7) Рекомендации по способу оформления сделки, расчетов между сторонами и порядку передачи объекта новому владельцу.
Услуга окончена – когда заказчику всё понятно и им сделан выбор, продолжать сделку или отказаться от объекта.

Какой уровень проверки?
Мы оцениваем уровень как – максимальный.
Все нижеуказанные параметры анализируются и оцениваются относительно последствий влияния на будущую сделку.

По объекту:
- Оцениваем наличие или отсутствие:
Сведения об обременениях
Сведения об ограничениях
Сведения об арестах
Сведения о запретах
Сведения о наличии особых отметок
Сведения о признании дома аварийным
Сведения о принадлежности объекта к культурному наследию
Сведения о правах и законных интересах третьих лиц
- проверяем и оцениваем всю известную цепочку сделок с объектом в зависимости от предоставленных правоустанавливающих документов, вне зависимости от основания возникновения права и вне зависимости сроков совершения предыдущих сделок с объектом, то есть вся предоставленная информация оценивается.
- проверяем и оцениваем все документы (правоустанавливающие, выписки из ЕГРН и т.п.)
- оцениваем основания возникновения права собственности у продавца объекта и сроки возникновения права собственности
- оцениваем покупную цену на предмет ее соотношения к рыночной стоимости с учетом реальной цены прописываемой в договоре (все цены могут быть разными)
- оцениваем готовность к сделке относительно наличия зарегистрированных в настоящее время и ранее
- оцениваем документацию по коммунальным платежам
- проверяем локацию с учетом земельного участка относящегося к объекту (даже при покупке квартиры)
- проверяем информацию по данным кадастрового учета на объект и ее соотносимость с предоставленными документами
- оцениваем организацию оказывающую коммунальные услуги в локации относящейся к объекту
+ есть ряд проверок по дополнительным параметрам относящимся к покупке земельного участка

По продавцу:
- проверяем и оцениваем личные данные и документы (паспорт, ИНН)
- при проверке учитываем локацию и географию по всем имеющимся адресам в документах
- проверяем судебную историю по всем категориям судов общей (мировой, районный, городской, суд субъекта РФ) и арбитражной юрисдикции и при ее наличии оцениваем последствия относительно влияния на будущую сделку
- наличие оснований к банкротству (картотеки судов и ФССП)
- семейная история (супруги, дети, разводы, брачный договор и т.п.)
- по участию в бизнесе то есть если продавец ИП или участник в коммерческой организации проверяем на статус и стабильность эти юридические лица и самого ИП
- рекомендации относительно дееспособности и правоспособности
+ аналогично по супруге продавца полная проверка (не имеет значения в браке был куплен продавцом объект или нет)
+ аналогично по предыдущему продавцу если предыдущая сделка совершена в пределах 3-х календарных лет - полная проверка.

Данные получаем из открытых источников, при особой необходимости решаем вопрос с доступом к ограниченным сведениям на лицо (весьма редко и менее 1% случаев).

Полная стоимость отчета?
17500 рублей.
Скрытых платежей нет. 

Как происходит оплата?
Предоплата
или
поэтапная 50% аванс и 50% по готовности отчета.
Получение отчета после полной оплаты.
Оплата на карту сбербанка, при необходимости на расчетный счет Бюро.

Какие сроки исполнения?
По таким вопросам спешка не самый удачный выбор.
Поэтому для составления отчета в договоре мы указываем – 24 часа с момента получения информации и документов по сделке от клиента.
В срочном порядке отчет может быть сделан в течении рабочего дня + 50% к цене.

Как оформляются правоотношения?
Обычно с новым клиентом мы подписываем договор. (договор можно запросить в файле заранее).
С клиентом от агентства недвижимости и риэлтора, как правило без договора, так как качество наших услуг уже известно и гарантируется самим агентством или риэлтором.

Имеет ли значение локация (местонахождение) объекта недвижимости и/или покупателя?
По нашему мнению: не имеет, мы вполне успешно можем работать с любым заказчиком в любом регионе.
Обмен документами или информацией происходит онлайн в большинстве случаев.
Более 90% своих заказчиков по составлению отчета Дью-Дилидженс мы ни разу не видели и не встречались.
Для этого просто нет необходимости.

Исключение составляет оказание услуг по полному сопровождению сделки и тут личные контакты, встречи, переговоры, участие при оформлении сделки, расчетах и передачи объекта – обязательно и всегда происходит с нашим личным присутствием.
В этих случаях наши услуги ограничены территорией Москвы и Московской области.
Хотя бывают и исключения - клиент настаивал на сопровождении сделки во Владимирской области и получил весь пакет услуг.

Какие документы необходимы для составления отчета?
Нужны документы в виде сканов или читабельные фото.
Обязательные:
- выписка из ЕГРН на объект (желательно свежая, но подойдет любая)
- свидетельство о праве собственности (если есть)
- правоустанавливающие документы на объект, то есть договор или документ, на основании которого у продавца возникло право собственности (например - договор купли продажи, или свидетельство о праве на наследство и т.п.)
Дополнительные:
- сведения о зарегистрированных в квартире (доме) (например, выписка из домовой книги, справка из паспортного стола и т.п.).
- сведения по оплате коммунальных услуг
- сведения по семейному положению
- ИНН
- дополнительные документы - по запросу


Чем отличаются ваши проверки и отчёты от тех, что делают банки, агентства недвижимости, риэлторы и другие юристы в сфере недвижимости, в чем преимущества наших услуг при покупке недвижимости?

По нашему мнению следующим:
- мы не практикуем шаблонный подход и не используем «скоринговые» (от англ. score «оценка») программы риск-аналитики, каждым отчетом индивидуально и досконально занимается только реальный опытный адвокат и юрист;

- нами анализируется весь комплекс информации и оценивается не отдельный
факт или событие, а в совокупности учитывается массив информации с одной целью – понять, может быть причинен вред заказчику или нет.

- на основе опыта и профессиональной интуиции мы оцениваем не только документы, но и поведенческие действия продавца или его представителя, насколько адекватны его ответы на простые вопросы, готовность к сотрудничеству, предоставлению информации и к коммуникации по согласованию условий сделки;

- нашим отношением к самым не значительным на первый взгляд деталям, поскольку мы никогда не оцениваем что-либо отдельно, то есть не исключаем из анализа даже то, что на первый взгляд не представляет интереса;

- мы - это команда адвокатов и судебных юристов, то есть знание законов, судебной практики и опыта по судебным спорам в сфере недвижимости, скромно предполагаем, что существенно выше, чем у других участников сделки – в том числе у профессиональных и опытных агентов и риэлторов, поэтому все факты и обстоятельства оцениваются нами через призму возможного судебного спора и прогнозов по исходу такого спора;

- мы не делаем стоп после отправки отчёта клиенту и продолжаем консультирование при поступлении дополнительных документов и/или вопросов. Считаем, что услуга выполнена только тогда, когда решение заказчиком принято и на все его вопросы дан ответ;

- мы независимы от результата и поэтому объективны, нам всё равно состоится сделка или нет, то есть цель - совершить сделку ни смотря ни на что, не совпадает с нашей целью – найти риски, исключить их или снизить до приемлемого уровня.

- наши клиенты при отказе от покупки в связи с выявленными существенными или тотальными рисками, выражают благодарность, ясно понимая каких проблем они избежали благодаря нашей работе, хотя изначально всё представлялось замечательным и без проблемным;

- наши клиенты при получении отчета с выводами об отсутствии рисков и «одобрении» сделки тоже выражают благодарность, поскольку понимают, что проявили должную осмотрительность и могут «спать спокойно», учитывая, что наши рекомендации по вопросам оформления, регистрации, расчетов и передачи объекта тоже направлены на обеспечение их безопасности.


 

Начните с консультации.

Напишите или позвоните и задайте свой вопрос.

8-800-201-4964 (toll free)

+7(968) 55-696-50 (WhatsApp)

t89685569650@gmail.com


Представляем интересы клиентов по вопросам:

Полное сопровождение сделок по покупке или продаже недвижимости. Стоимость - обсуждаем индивидуально. 

Судебное выселение из квартиры, дома, комнаты, нежилого помещения
Выселение из муниципальной квартиры
Выселение из приватизированной квартиры
Выселение из квартиры, находящейся в собственности
Снятие с регистрационного учета из муниципальной квартиры
Снятие с регистрационного учета из приватизированной квартиры
Снятие с регистрационного учета из квартиры, находящейся в собственности
Спор с застройщиком
Определение доли в квартире
Выделение доли жилого помещения в натуре
Определение порядка оплаты за жилое помещение, раздел лицевых счетов
Залив квартиры (защита в суде)
Признание сделки недействительной или расторжение сделки по договору купли-продажи, дарения, ренты
Вселение в квартиру, жилое помещение





  тел.  8-800-201-4964 (бесплатный звонок по РФ)
     +7(968) 55-696-50   
   t89685569650@gmail.com

«Юридическое Бюро Антроповы и партнеры» (ООО)
ИНН: 5012102119, ОГРН: 1205000040772, КПП: 501201001
Банк: ПАО СБЕРБАНК, Рас./счёт: 40702810040000221169, Корр./счёт: 30101810400000000225, БИК: 044525225
 
Юридический адрес: 143987, Московская область, г.Балашиха,  мкр.Железнодорожный, ул.Пионерская, 5/1,7.