НЕДВИЖИМОСТЬ

Знать о них и исключить их необходимо - слишком велика цена ошибки и её последствий. 


 

Поспешность, не внимательность, упущение даже на первый взгляд незначительного факта могут привести к тотальным последствиям – потери собственности.

 

Наши адвокаты и юристы участвовали в судебном процессе, по иску о признании сделки ничтожной, по прошествии 8 лет после самой сделки. По решению суда покупатель был лишен права собственности на квартиру, в которой жил с семьей более 8 лет по причине того, что при подготовке к сделке был упущено незначительное обстоятельство, относящееся к личности продавца.  

 

Таких катастрофических последствий покупателям можно и нужно было избежать, но этого не произошло по причине не должного внимания к проверке наличия рисков и безопасности сделки.

 

Чтобы нечто подобное не произошло с вами (если вы покупатель или клиент риэлтора), предлагаем проявить должную осторожность и разумное опасение, принять любые меры к выявлению и исключению рисков.

 

Наши адвокаты и юристы предлагают вам воспользоваться услугой:

Составление отчёта по проверке рисков при покупке объекта недвижимости «Due Diligence», дью-ди́лидженс (англ.due diligence «должная добросовестность»).

Выполнение процедуры составления объективного представления об объекте недвижимости и продавцах этого объекта, то есть, независимый сбор объективной информации и экспертная юридическая оценка сведений о продаваемом объекте и его продавце. В целях - сформировать полное представление о возможных рисках на текущий момент и будущих кризисных ситуациях, которые могут проявиться после заключения сделки.

Включено в стоимость: консультации по дополнительным вопросам вытекающим из отчета, рекомендации по устранению рисков и необходимости получения дополнительных сведений, разъяснение безопасного порядка по оформлению сделки, расчетах и приемки-передачи объекта.

Стоимость – 22 000,00 рублей за один объект недвижимости (возможна оплата в рассрочку).
Для сравнения стоимость похожего отчёта с ресурса Домклик (Сбербанк) от 27500,00 до 37 500,00 рублей.

Но полагаем, что у нас есть преимущество не только по цене, если сравнить наш отчет и отчет Домклик. 

Наши отчеты по рискам
    

Отчет по рискам Домклик

 

Вопросы которые обычно интересуют заказчика услуги
по составлению отчета Дью-Дилидженс.

Есть ли смысл делать полную проверку объекта и продавца, если сделка будет через ипотеку банка и ее уже проверяет банк и страховая компания?

Мы отвечаем: да есть и так считают десятки наших клиентов заказавших у нас отчет Дью-Дилидженс.

Вот что отвечает сервис СБЕРбанка: - «Клиент уверен, что при ипотеке банк проверяет его объект, однако проверка банком проводится на предмет возможности регистрации перехода права и залога на объект недвижимости. Помимо этого нужен тщательный и глубокий анализ документов, истории переходов права и самих участников сделки».
Источник этого ответа: тут

Таим образом, банк кредитует конкретного заемщика и поэтому основная проверка происходит в отношении его самого и его платежеспособности.
Объект ипотеки проверяется, но как указано выше только на предмет наличия или отсутствия возможности перехода права на покупателя и последующей регистрации залога банка на этот объект.
То есть главные вопросы банка по объекту и сторонам сделки:
- объект не является долей от иного объекта недвижимости, то есть индивидуально обособлен, рыночная стоимость соответствует кредиту, технические характеристики не изменены и соответствуют документам (не учтенные перепланировки отсутствуют);
- объект свободен от обременений, не имеет запретов, арестов, залогов и прав третьих лиц.
- покупатель и продавец правоспособны и могут совершить сделку.

Значит, переход права на покупателя ничем не ограничен и соответственно залог будет зарегистрирован.
Это практически всё что интересует банк.

Страховая компания, которая часто привлекается по ипотечному кредиту, страхует риски связанные с заемщиком и его платежеспособностью, но не сам предмет ипотеки.

Поэтому провести дополнительную и максимальную проверку – это выбор разумного покупателя.

Есть ли смысл делать полную проверку на риски объекта и продавца, если сделку сопровождает агентство недвижимости или риэлтор?

Наш ответ: да есть, потому что наша проверка является дополнительно, усиленной и специфической. Выполняется с точки зрения судебного адвоката имеющего большой опыт.
Так считают сами риэлторы, с которыми мы сотрудничаем по этим вопросам, поскольку мы не вмешиваемся в их работу и не имеем контакта непосредственно с заказчиком услуги.
Для агентства или частного риэлтора, сотрудничество с нами по вопросам безопасности сделок, является преимуществом и подтверждает перед клиентом серьезное отношение к проверке на риски.
Впрочем выбор всегда остается за клиентом, но никто не отказался от дополнительной проверки по мотиву экономии денег. 

Профессиональные риэлторы понимают, что при таких сделках безопасность никогда не будет лишней и организовывают для своих клиентов нашу проверку, что повышает их профессионализм и выгодно выделяет среди других агентов, которые не сотрудничают с адвокатами и делают все самостоятельно и на основании своего собственного опыта.
Занимаясь своим функционалом по организации и регистрации сделки, успешный и квалифицированный риэлтор понимает, что не имеется никаких противоречий его работы с нашей работой по составлению отчёта Дью-Дилидженс.

Практически 50% наших клиентов были направлены к нам за услугой составления отчета Дью-Дилидженс непосредственно от агентств недвижимости, которые разъясняют своим клиентам о необходимости обеспечения максимальной безопасности и использовании любой возможности для того чтобы исключить риски.

Что будет входить в отчет и услугу в целом?
В услугу всегда включено:
1) Отчет - это документ, оформленный по в формате PDF. 
2) Почти всегда от нас будут дополнительные вопросы и запросы документов по сделке для полноты информации.
3) Резюме по продавцу и по объекту сделки
4) Оценка по рискам и рекомендации по их устранению
5) Ответы на дополнительные вопросы заказчика по отчету
6) Изучение и анализ дополнительных документов полученных заказчиком
7) Рекомендации по способу оформления сделки, расчетов между сторонами и порядку передачи объекта новому владельцу.
Услуга окончена – когда заказчику всё понятно и им сделан выбор, продолжать сделку или отказаться от объекта.

Какой уровень проверки?
Мы оцениваем уровень как – максимальный.
Все нижеуказанные параметры анализируются и оцениваются относительно последствий влияния на будущую сделку.

По объекту:
- Оцениваем наличие или отсутствие:
Сведения об обременениях
Сведения об ограничениях
Сведения об арестах
Сведения о запретах
Сведения о наличии особых отметок
Сведения о признании дома аварийным
Сведения о принадлежности объекта к культурному наследию
Сведения о правах и законных интересах третьих лиц
- проверяем и оцениваем всю известную цепочку сделок с объектом в зависимости от предоставленных правоустанавливающих документов, вне зависимости от основания возникновения права и вне зависимости сроков совершения предыдущих сделок с объектом, то есть вся предоставленная информация оценивается.
- проверяем и оцениваем все документы (правоустанавливающие, выписки из ЕГРН и т.п.)
- оцениваем основания возникновения права собственности у продавца объекта и сроки возникновения права собственности
- оцениваем покупную цену на предмет ее соотношения к рыночной стоимости с учетом реальной цены прописываемой в договоре (все цены могут быть разными)
- оцениваем готовность к сделке относительно наличия зарегистрированных в настоящее время и ранее
- оцениваем документацию по коммунальным платежам
- проверяем локацию с учетом земельного участка относящегося к объекту (даже при покупке квартиры)
- проверяем информацию по данным кадастрового учета на объект и ее соотносимость с предоставленными документами
- оцениваем организацию оказывающую коммунальные услуги в локации относящейся к объекту
+ есть ряд проверок по дополнительным параметрам относящимся к покупке земельного участка

По продавцу:
- проверяем и оцениваем личные данные и документы (паспорт, ИНН)
- при проверке учитываем локацию и географию по всем имеющимся адресам в документах
- проверяем судебную историю по всем категориям судов общей (мировой, районный, городской, суд субъекта РФ) и арбитражной юрисдикции и при ее наличии оцениваем последствия относительно влияния на будущую сделку
- наличие оснований к банкротству (картотеки судов и ФССП)
- семейная история (супруги, дети, разводы, брачный договор и т.п.)
- по участию в бизнесе то есть если продавец ИП или участник в коммерческой организации проверяем на статус и стабильность эти юридические лица и самого ИП
- рекомендации относительно дееспособности и правоспособности
+ аналогично по супруге продавца полная проверка (не имеет значения в браке был куплен продавцом объект или нет)
+ аналогично по предыдущему продавцу если предыдущая сделка совершена в пределах 3-х календарных лет - полная проверка.

Данные получаем из открытых источников, при особой необходимости решаем вопрос с доступом к ограниченным сведениям на лицо (весьма редко и менее 1% случаев).

Полная стоимость отчета?
22 000,00 рублей.
Скрытых платежей нет. 

Как происходит оплата?
Предоплата или поэтапная 50% аванс и 50% по готовности отчета.
Получение отчета после полной оплаты.
Оплата на карту сбербанка, при необходимости на расчетный счет Бюро.

Какие сроки исполнения?
По таким вопросам спешка не самый удачный выбор.
Поэтому для составления отчета в договоре мы указываем – 2 (двое) суток с момента получения информации и документов по сделке от клиента.
В срочном порядке отчет может быть сделан в течении рабочего дня + 50% к цене.

Как оформляются правоотношения?
Обычно с клиентом мы подписываем договор. (договор можно запросить в файле заранее).
С клиентом от нашего партнера (агентства недвижимости и/или риэлтора), как правило без договора, так как качество наших услуг уже известно и гарантируется самим агентством или риэлтором.

Имеет ли значение локация (местонахождение) объекта недвижимости и/или покупателя?
По нашему мнению: не имеет, мы вполне успешно можем работать с любым заказчиком в любом регионе.
Обмен документами или информацией происходит онлайн в большинстве случаев.
98% своих заказчиков по составлению отчета Дью-Дилидженс мы ни разу не видели и не встречались.
Для этого просто нет необходимости.

Исключение составляет оказание услуг по полному сопровождению сделки и тут личные контакты, встречи, переговоры, участие при оформлении сделки, расчетах и передачи объекта – обязательно и всегда происходит с нашим личным присутствием.
В этих случаях наши услуги ограничены территорией Москвы и Московской области.
Хотя бывают и исключения - клиент настаивал на сопровождении сделки во Владимирской области и получил весь пакет услуг.

Какие документы необходимы для составления отчета?
Нужны документы в виде сканов или читабельные фото.
Обязательные:
- выписка из ЕГРН на объект (желательно свежая, но подойдет любая)
- свидетельство о праве собственности (если есть)
- правоустанавливающие документы на объект, то есть договор или документ, на основании которого у продавца возникло право собственности (например - договор купли продажи, или свидетельство о праве на наследство и т.п.)
Дополнительные:
- сведения о зарегистрированных в квартире (доме) (например, выписка из домовой книги, справка из паспортного стола и т.п.).
- сведения по оплате коммунальных услуг
- сведения по семейному положению
- ИНН продавца и его супруга
- дополнительные документы - по запросу


Чем отличаются наши проверки и отчёты от тех, что делают банки, агентства недвижимости, риэлторы и другие юристы в сфере недвижимости, в чем преимущества наших услуг при покупке недвижимости?

По нашему мнению следующим:

- мы не сообщаем устно - документы посмотрели там всё нормально. Мы составляем документ (отчет) и несем за него гражданскую ответственность предусмотренную законом. Если кто-то составляет подобные документальные мнения о наличии или отсутствии рисков, то это очень хороший специалист и профессионал. Вам нужно просто сравнить такой документ с нашим и после этого принять решение защищена ли ваша сделка должным образом. 

- мы не практикуем шаблонный подход и не используем «скоринговые» (от англ. score «оценка») программы риск-аналитики, каждым отчетом индивидуально и досконально занимается только реальный опытный адвокат и юрист;

- нами анализируется весь комплекс информации и оценивается не отдельный факт или событие, а в совокупности учитывается массив информации с одной целью – понять, может быть причинен ущерб заказчику или нет, имеются ли риски и как их устранить.

- на основе опыта и профессиональной интуиции мы оцениваем не только документы, но и поведенческие действия продавца или его представителя, насколько адекватны их ответы на простые вопросы, готовность к сотрудничеству, предоставлению информации и к коммуникации по согласованию условий сделки;

- нашим отношением к самым не значительным на первый взгляд деталям, поскольку мы никогда не оцениваем что-либо отдельно, то есть не исключаем из анализа даже то, что на первый взгляд не представляет интереса;

- мы - это команда адвокатов и судебных юристов, то есть знание законов, судебной практики и опыта по судебным спорам в сфере недвижимости, скромно предполагаем, что существенно выше, чем у других участников сделки – в том числе у профессиональных и опытных агентов и риэлторов, поэтому все факты и обстоятельства оцениваются нами через призму возможного судебного спора и прогнозов по исходу такого спора;

- мы не делаем стоп после отправки отчёта клиенту и продолжаем консультирование при поступлении дополнительных документов и/или вопросов. Считаем, что услуга выполнена только тогда, когда решение заказчиком принято и на все его вопросы дан ответ;

- мы независимы от результата и поэтому объективны, нам всё равно состоится сделка или нет, наша цель – найти риски, исключить их или снизить до приемлемого уровня.


Ситуации, требующие правильной оценки и квалифицированной юридической помощи в сфере недвижимости, возникают регулярно, и споры в данной сфере требуют решения в судебном порядке.